未来轻资产的万科会面对怎样的估值？
值班编辑：卫星
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万科未来的战略在2007年的6月已经公开确定，那就是做房地产行业的丰田和耐克，而不是本田和阿迪达斯。
王石在媒体披露说，以汽车行业论，“因为本田的核心技术是发动机，只要适合发动机的本田就做。本田本身搞摩托车出身的，现在不仅搞汽车还搞小型飞机，因为他的核心竞争力是他的小型发动机，而万科没有这样的东西，所以万科不可能走本田的道路，而是走丰田的路线，就是产品要拉开。万科和丰田一样，产品是非常丰富的。”
以体育品牌论，“因为阿迪达斯是一个很成功的体育品牌，他有自己的工厂、自己的设计、自己的制造。而耐克是另外一条路，几乎什么都没有，但是有自己的创意，有自己的设计，除此以外全交给别人，进行社会化的分工，是总的社会资源整合。”
丰田以销定产，这是轻资产的内核；耐克则是社会化专业大分工的典范。
从丰田与本田、耐克与阿迪达斯的发展道路对比可以看到，万科更适合走社会资源整合者的道路，而并不是以某一项并不是非常突出且具有较高门槛的特征去挤占市场。
知道自己的优势和劣势非常重要，万科由此从战略减法之后而再次战略转身，我们看到了对南都等公司和项目的收购，也看到了与中粮、一航等大型集团的紧密合作，更看到了把长年领先于物业市场的万科高端楼盘的服务转让给世邦魏理仕。
王石去年某些时候甚至提到，5年后万科的整个会计系统都将被转包给各地区的会计师事务所，以社会专业化的分工合作达到最高的效率整合。
从土地储备来说，虽然从绝对数量来说依然保持了一个较高的水平，但从开发时限来说，以2008年预期开工面积848万平计算，其权益土地储备面积1821万平仅仅只够开发2年。
从各方面来说，万科已经为其轻资产的整合者面貌做了足够的战略缓冲准备，但不论是从各独立行业研究者，还是买方、卖方研究员的报告中，我鲜有发现对未来轻资产估值方法的预见性的调整。
我一直以为，在一个以轻资产高周转率运营的房地产企业，也完全当沿用PE、PEG、PS等估值方法，而几乎可以忽略传统的房地产企业常用的RNAV估值法考量，因为届时我们会发现这个公司除了无形资产外，有形价值类资产所剩无几。
下面我们先看看作为轻资产公司的标杆，耐克公司（NYSE:NKE）的相关资料：
据2008年3月20日耐克公布的第三财季盈利增至4.638亿美元，合每股92美分，超去年同期盈利3.508亿美元合每股68美分32％，实现销售额由39.3亿美元增长15.5％至45.4美元，超过了华尔街分析师的每股盈利80美分和销售43.6亿美元的平均预期值。
6月26日耐克公布的第四财季（截至5月31日）盈利增至4.905亿美元，合每股98美分，超去年同期盈利4.379亿美元合每股86美分12％，实现销售额由43.8亿美元增长16.2％至50.9美元，超过了华尔街分析师的每股盈利96美分和销售49.5亿美元的平均预期值。
耐克今日的收盘价格为56.46美元，总市值277.44亿，过去的两个财季（半年度）每股收益1.9美元，较去年同期增长21.0％，假设一个年度总收益3.8美元的话，PE为14.86倍，PEG为70.8％；过去两个财季的总销售额为96.3亿美元，假设一个年度为192.6亿美元的话，PS为144％。
当然，这里只提供一种可以借鉴的估值思路，并不是说我们可以完全把耐克等公司的市场估值体系照搬到中国用于万科这样的企业。
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