“炒房炒成负资产”已经开始成为不少深圳投资者的口语。
“去年7月在宝安110万买的房子到现在69万还没卖出去，亏了41万，我首付三成33万，银行贷款77万，我其实已经负资产了。”
3月24日，一个以炒楼获利为目的的深圳投资置业QQ群中，网名“房中士”的网友在线上对大家这样说，目前，挂在这个群中的投资客有近200名，在去年这个时候，该群曾因团购深圳不少高价楼盘而名声在外。
不过，现在有更多的人掉线了，充斥在这个网络群中的更多的是怨声载道的声音，大家手中还有近百套房子，都面临相同的境况。
这样的投资客在深圳没有什么不寻常之处，遍地开花的楼市炒家们的投资行动，正在改变中国楼市的面貌，也似乎正在对那些按 揭贷款的普通购房者构成威胁。
对于房价的加速下跌带来的资产缩水以及加息背景下的按揭供楼者来说，负资产的现象已经不容忽视，这一新趋势在楼价波动过大的珠三角地带尤为明显。有专家预言，未来一两年，华南地区房屋负资产潜在危机将会进一步加速。
靠近临界点
广东省统计局公开数据表明，今年1—2月，广东的商品房销售面积和销售额都出现大幅下降，商品房销售出现量价同缩的情况。商品房屋销售额256.66亿元,同比下降33.9%。统计师表示,这主要是受深圳市的影响,1—2月深圳商品房屋销售建筑面积和销售额同比分别下降76.7%和70.1%。
销售额缩水的背后，是广州深圳为代表的华南楼市房价加速下滑的现状。
“深圳房价的底部要到2010年才能见底，现在只是一个开始，楼市负资产已经出现，但还不多，潜在危机很大。”国家发改委特邀研究员、深圳大学国际金融研究所所长国世平教授3月25日对华夏时报这样表示。
据他了解，从去年高峰期开始下调到现在，以市面价来看，房价只下调了10%左右，但实际成交价下降可以达到20%，算下来已经下降了30%左右。
国世平表示，当房产的市价低于原先用来购买房屋的按揭贷款时，就出现了负资产，这种现象通常在房产价格普遍下跌后发生。
过去的几年内，负资产曾经困扰了香港很长一段时间。而随着房价的不断下跌，已经有趋势显示深圳正向负资产的价格临界点靠近。
深圳中原地产的一份研究材料披露：从产生负资产的价格临界点来看，按七成贷款额计算，深圳二手房价格跌破10600元/平方米，银行负资产就会产生，而深圳2007年12月的二手房价是13841元/平方米，离负资产的临界点还有23%的距离。
不过，近期开发商的降价，已经让不少高价购房者的资产发生大幅度缩水，一夜之间蒸发掉几十万元的人不在少数。
25日上午，一位在深圳龙华金地梅陇镇购买了房子的周小姐给自己买房算了一笔帐：“去年7月是以15000元/平方米买房的，双拼房的面积为184平方米，总价276万，七成按揭借了银行193万，自付83万，现在的价格为11000元/平方米。总价是202万左右，按照每平方米跌4000块的价格，房子资产缩水73.6万元，已经快资不抵债了。”
“不算几个月我付的利息，和眼下的价格相比，100多万就这样没了，实在让人心疼。”周小姐对和他一起去往该楼盘的同行者如是说道。
周小姐将这归咎于开发商有意的降价销售策略，她预备向金地梅陇镇的开发商讨个说法，和她同样遭遇同样想法的投资者不再少数。
不过，房地产开发商们并不这么认为，更多的楼盘继续选择降价策略。
开发商探底
自 房地产带头大哥万科地产宣布全国范围内降价促销后，开发商们一开始还有些抱怨，不过，广州和深圳的楼市行情表明，他们在迅速达成共识。
“此时不降，更待何时。”广州一位知名开发商的销售总监这样对记者说。
在深圳，万科地产和金地地产先后降价入市，万科深圳公司为了平息老业主的不满，推出了“补偿”降价前购房业主的精装修优惠活动——3月新开盘均价下降了3000元/平方米，原购买毛坯房的业主在只需付300元/平方米的价格就可以获得和样板间一样的1500元/平方米的精装修。万科将该次活动称为“琢玉行动”。
更有开发商明确宣布将一次降价到位。
3月18日，位于宝安的澳城开发商深圳澳达实业举办新闻发布会，该公司将于3月22日对旗下在售楼盘澳城销售价格进行大幅下调，预计会在原有均价28000元／平方米的基础上下调20%-30%。该开发商为这次大幅度降价取了个好听的名字，称为“春雷行动”。
与 深圳楼价进入下跌通道相同的是，广州的房价也同声相应。
以广州的中海金沙湾为例，2007年初均价约为6200元/平方米，而后一路涨至10月份的11000元/平方米，但随后下降为现在的6500元/平方米。
楼价下跌的背后，是成交量的惨淡。
深圳国土房产部门的数据显示，1月份一手商品住宅成交2264套，与去年同期相比分别下降73%，1月份全市成交均价14737元， 而进入2月以来，深圳市新房成交跌入历史低点。2月全市新房成交共781套，而去年2月份成交高达3028套，同期暴跌了287%。。
而广州市国土房管局近日也公布了最新的数据，广州的2月份一手住宅均价9303元/平方米， 2月份二手住宅成交量也跌18.54万平方米，跌幅63%。
“与股市一样，开发商的降价一方面是销售的压力，最重要的是，他们正在试探楼市的底部。”深圳英联国际不动产公司董事长郭建波对华夏时报这样说。
与人们的想象不同， 郭建波认为房价下跌，资产缩水受伤害最大的不是房地产资本家，而是许多贷款买房者和投资客。许多人在资产高涨时贷款买进高价房，价格跌落后，不仅资产增值化为泡影，且迅速沦为负资产一族。
“比如说，某人有一套房，购入时为150万元，目前跌价后市价为90万元，而他欠的按揭贷款和利息却高达100万元，那么他的负资产率就是10％。”
“此前深圳楼市有70%的投资炒楼客，这部分人损失惨重。”郭建波补充道。
负翁现象渐多
据记者了解，深圳地区目前按揭成数最高可至8成，平均也在7成左右，楼价若持续下跌，个人过度负债的迹象相当明显。问题的严重性在于，深圳目前的房地产价格已经被普遍认为处于泡沫高位。一旦经济或房地产价格出现逆转，相当多的人将不可避免地沦为负资产一族。
“2007年4月后购入的房产80%将成为负资产,因为根据曲线图分析,深圳楼市自2007年4月后走入扭曲型高峰值,上升了六个月累计上升60%左右,数据显示,到了同年10月份开始持续回落,所以在11月前购买的房产正赶上了房地产的下降通道上,这些人将成为自2000年以来中国的首批房产负资产者。”深圳知名的投资客邹先生表示。
据他介绍，这种类型的投资客已经基本山穷水尽，目前就靠加按、高利贷等各种方式维持月供，甚至有些人连过年的几千元都是向人借贷。
他估计再过一两个月这类投资客就很难顶住了，摆在他们面前的就基本上只有两条路：断供或者低价出售。以深圳的知名楼盘半岛城邦为例，该楼盘二手楼最高时候炒到45000一平米，而现在的二手楼报价25000元每平米，跌了将近一半，其负资产的数目相当大。
深圳中原地产南山区域总经理王良英认为，由于前期房价下跌厉害，目前市场上已经出现了部分这类“负资产”房源，楼市的负翁群体正在增多，买家必须谨慎直接交付定金或者帮卖家赎楼，预防卖家卷款而逃。
尽管楼市负资产的趋势越发明显，但对于泡沫过大的华南楼市来说，合理的降价也未必是一件坏事。
“如果是自住型买家，楼价降跌有什么关系呢。”一位深圳的白领在博客中这样理解。